특수물건이 아닌 일반적인 상황에서 권리분석하는 방법

순서대로 따라가면서 내가 낙찰됐을 때 물어줘야 하는 (인수되는) 금액이 있는지 따져보기

 

  1. 전입해서 살기 시작 + 전입신고일이 말소기준일보다 이르면 대항력 있음
  2. 대항력이 있으면 보증금 인수해야됨 : 임차인이 배당 신청했어도 배당금이 보증금보다 모자르면 나머지는 내가 물어야함
  3. 대항력 없으면 보증금은 내가 신경쓸거없음
  4. "대항력 + 확정일자"가 있으면 우선변제권(우선 배당받는권리)이 주어짐
  5. 우선변제권 시점은 전입신고일자와 확정일자 중 늦은것
  6. 우선변제권 시점이 말소기준일보다 이르면 임차인이 경매집행금액 배당 후 첫번째 배당 
    -> 배당금이 보증금보다 모자르면 대항력이 있는 사람이기 때문에 내가 나머지 인수
  7. 우선변제권 시점이 말소기준일보다 늦으면 (후순위 우선변제권) 말소기준등기가 먼저 배당받고 남은 금액중에 배당됨
  8. 최우선 변제권 : 경매기입등기 이전에 부동산 인도와 전입신고를 갖추고, 
    소액보증금이면, 배당종기일 이내 배당요구를 했을 때 무조건 최우선으로 표에 정해진 금액을 일단 배당 받을수있음
    후순위 우선변제권이더라도 표에 정해진 금액 외에 받을 돈이 더 있으면, 말소기준등기 배당받고 돈이 또 남았을때 더 받을 수 있긴함. 
    하지만 대항력이 있는지는 전입신고일이 말소기준일보다 이른지 확인해야하고, 그게 늦다면 나는 나머지 더 해줘야할 금액이 있더라도 안 줘도 됨
  9. 임차인이 전세권을 설정했을 때, 그게 선순위이면 인수되는 경우가 있음
    -> 주택 전체에 전세권 설정 + 배당요구 안했을 때! 주택 전체가 아니거나, 전체여도 배당 요구를 했을 때는 인수 안 됨 
  10. 배당 1순위는 경매집행금액
  11. 최우선 변제금액은 경락가의 절반까지만 가능
  12. 유치권은 일단 인수되는 권리. 성립여부는 내가 별도로 확인 필요
  13. 등기부등본에 있는 임차권등기명령 신청은 임차인의 배당요구로 인정
  14. 대항력 있는 임차인이 배당요구를 안했을 때는 내가 모든 금액을 줘야 함
  15. 세대합가조심! 전입신고일 보면 아내가 후순위이지만 남편이 선순위인 경우가 있음.
    -> 동사무소 전입세대열람으로 쉽게 확인가능
  16. 배당요구를 했다는 사실 외에 배당요구일이 배당요구종기 내인지 같이 확인해야됨. 
    -> 지나서 요구한거면 받아들여지지 않아서 내가 보증금 물어야함

 

 

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